【法律解读】大马购房合约的介绍 相关法律流程详解

Sep 17, 2019


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投资海外房产时要注意熟悉当地的房产相关法律,以避免由于对当地法律不了解而发生纠纷。

马来移居小编下面为您介绍马来西亚房产法律中的交易流程及合约内容:

 

房屋买卖交易流程:

1. 签署初步购买要约 (Booking Form) ;支付定金、买家需缴付房屋购买总价10%的首期付款。

2. 签约:签署《房屋买卖合约》(Sale and Purchase Agreement) 及《相互契约》(Deed of Mutual Covenant) (若适用); (若分层产权已签发) 签署《产权转让书》(Memorandum of Transfer)

注:从提出申请到州政府批准一般上需2-3个月的时间。

3. 州政府批准:依据国家土地法典第433B条款规定,非马来西亚公民投资马来西亚房地产必须向有关州政府申请产权转让同意书 (State Consent) 。

4. 接受房贷银行的贷款要约 (Letter of Offer) 以及签署贷款合约 (Loan Agreement) 。

5. 缴付买价余额:

(a) 以现金或银行贷款的方式将剩余的房款全数付清;

(b) 倘若非马来西亚公民买家所购的房产是属于先售后建,在建筑期间其所借贷的银行将根据建筑的进展直接将贷款汇入开发商的账户;

(c) 以分期缴付方式购买房屋

6. 交付房屋的期限:开发商必须在签订买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 日期起的规定时限内把建成的房屋交付购家 (表录G“Schedule G”规定的期限是24个月,表录H“Schedule H”规定的期限为36个月)

 

一、房产类型:

1. 直接向开发商购买建设中的房产

根据1989年的房产开发 (管制和准证) 法规第11条的规定,所有直接向开发商购买房产的买家须签订称之为房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 的标准合同,需得到房屋部的批准,否则任何修改皆无效。违例者可被罚款马币五千或监禁3年或两者兼施。此举是为了维护与保障购房者的权利。每份有地房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) (例如独立式洋房、排屋和半独立式洋房) 必须遵照1966年房产开发 (管制及准证) 法令的标准合约 (表录G“Schedule G”) ;然而高楼房地产合约 (例如高级公寓、普通公寓、私人篱笆/门闸以及具有私人守卫的有地社区的排屋) 必须遵照1966年房产开发 (管制及准证) 法令的标准合约 (表录H“Schedule H”) 。开发商必须在签订买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 日期的规定期限内,把建成的房屋交给买家。表录G (Schedule G) 规定的期限为24个月,而表录H (Schedule H) 规定的期限为36个月。房屋缺陷责任的保证期则是交付空置占有权日期的24个月内。据1989年的房产开发 (管制和准证) 法规,房屋部有权因非一般情况,批准展延交付空置占有权予买家。因此,某些房产开发的空置占有权或在24个月或36个月后才移交。

 

2. 直接向开发商购买已竣工的房产

先建后售,概念是先完成房产的建设才公开销售,马来西亚政府也实施了两个新列表。1966年房产开发 (管制与准证) 法令的 (表录I“Schedule I”) 和 (表录J“Schedule J”) 。表录I (Schedule I) 适用于有地房产—个人房屋产权;而表录J (Schedule J) 则适用于高楼房地产—分层产权。根据房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 例表三,买家在签署房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 时,须先付购房价格百分之十(10%)的款项作为首期付款给开发商,余款相当于购房价百分之九十(90%)须在买家收到开发商交付空置占有权通知 (必须附完工或恪守证书) 的21个工作日内支付。

 

3. 已经竣工的房产

已竣工的房屋或商业地产一般以“现状销售”的方式销售,该交易是不受1966年房产开发(管制及准证)法令的管制。房屋价格通常须在买家签署房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 的3个月内付清。当买家支付了全额款项后,并在相关土地局办理产权转让手续。

 

二、合约文件

1. 产权转让书 (Memorandum of Transfer)

当相关土地局签发分层产权证时,买家和卖家须签署一份产权转让书 (Memorandum of Transfer) (格式由土地局规定),该转让书须在土地局登记。该房屋产权方能登记至买家名下。

 

2. 房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 的收费

根据1989年房产开发 (管制及准证) 第11(4)法规:一份完整的房屋买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 应包括其正本和副本以及所有在表录G (Schedule G) 或表录H (Schedule H) 的附件须由卖方律师免费给予买方。

然而,房产开发法令及房产开发法规是不适用于工业、农业和商业地产以及已竣工的房产。开发商或采用标准合约,但该合约并不被上述法令或法规所监管。

 

3. 开发商与买家之间的相互契约 (Deed of Mutual Covenant)

买家除了需小心检查标准合约外,开发商与个人买家之间的相互契约 (Deed of Mutual Covenant) 也是其中一个重要文件。此协议的内容并不受标准合约的制约。普遍上,相互契约 (Deed of Mutual Covenant) 内容包括公共设施、管理和维修费。水电和燃气的保证金。

相互契约 (Deed of Mutual Covenant) 的用意是为了保持或增强房产的价值,是买家和开发商之间的协议。相互契约 (Deed of Mutual Covenant) 是一份具有法律约束的私人协议。它通常用于分层产权制的房地产开发。

分层产权的共用财产则受制于2007年建筑物好共有财产(管理和维护)法令。

依据此法令,开发商和买家需共同成立一个联合管理机构来执行妥善管理和维护建筑物的住户守则,该联合管理机构有权执行相互契约 (Deed of Mutual Covenant) 所有规定的职责。


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